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Immobilier à Strasbourg : le baromètre 2021 de Beausite Immobilier

Pour utiliser une analogie immobilière, l’année 2020 restera dans nos mémoires comme une année… atypique. Atypique d’abord, en raison de l’apparition d’un virus dévastateur, mondial et inédit. Atypique ensuite, en raison de l’organisation que nous avons initiée pour continuer à assurer nos missions à votre service lors des confinements. Atypique enfin, car 2020 aura été dynamique pour l’immobilier alsacien et une nouvelle année record pour notre agence.

Entre confinements, déconfinements et couvre-feux successifs, la capacité de résilience de la population a été mise à rude épreuve et force est de constater que le marché immobilier a lui aussi fait preuve d'une grande résilience en 2020. Pour preuve, au plan national le nombre de ventes immobilières a frôlé le million malgré la crise sanitaire. C’est un niveau élevé qui peut surprendre à première vue alors que de nombreux secteurs économiques sont encore à l’arrêt. Pourtant, nous avons également fait ce constat à Strasbourg en 2020.


Pourquoi l’immobilier a-t-il le vent en poupe ?

Plusieurs facteurs permettent d’expliquer la bonne tenue du marché immobilier à Strasbourg. Avec une demande de logements toujours plus forte en raison d’une démographie et d’une économie dynamiques en Alsace, des investisseurs dont l’appétence pour l’immobilier est intacte et un petit côté « valeur refuge » qui ne se dément pas en temps de crise, l’immobilier attire tous les regards. Et Strasbourg aussi ! Tout au long de 2020, nos clients ont ainsi conservé leur envie de mener à bien leur projet malgré les confinements. Mieux encore, notre portefeuille d’acquéreurs en recherche d’un bien immobilier à acheter a... triplé en quelques mois !

L’autre catalyseur du marché immobilier actuel, ce sont les banques. Tant au niveau de la production de crédits immobiliers pour les particuliers et les entreprises qu’en ce qui concerne le maintien de taux attractifs, elles ont largement concouru à la résilience du marché immobilier en 2020. Jugez plutôt : en moyenne, en France, un investisseur a emprunté en 2020 à 0,82 % sur 15 ans et à 1,02 % sur 20 ans !

Une aubaine pour les investisseurs, car les taux d’intérêt n’ont pas toujours été aussi bas. Nous nous sommes pris au jeu de ressortir de nos archives plusieurs transactions effectuées il y a 10 ans et avons constaté que les acquéreurs empruntaient en 2011 autour de 4 % sur 20 ans. Investir dans un bien valant 400 000 € en 2011 induisait par conséquent des échéances mensuelles de 2 424 € et coûtait à l'investisseur la bagatelle de 182 000 € d'intérêts bancaires sur toute la durée du crédit. Investir la même somme en 2020, sur la même durée et aux taux actuels de l'ordre 1 %, revient à assumer une échéance mensuelle qui n’est "plus que" de 1 840 €, soit 584 € de moins, et des intérêts bancaires de 42 000 € sur toute la durée du crédit, soit 140 000 € d’économies !


Et qu’en est-il des prix de l’immobilier à Strasbourg ?

Si la demande de logements est forte dans les grandes métropoles telles que Strasbourg, l’offre de logements ne suit pas toujours. Les centres-villes n’étant pas extensibles et les projets de réhabilitation étant rares, les prix flambent logiquement dans l’ellipse insulaire autour de la Cathédrale et dans la première couronne autour du centre-ville, des Contades à la petite France, en passant par la Krutenau, l'Orangerie et le quartier de la gare. Il n’est plus rare de vendre à plus de 5 500 €/m² au centre-ville lorsqu'un appartement coche toutes les cases recherchées par la clientèle !

Et la donne est sensiblement identique en s’excentrant du centre-ville de Strasbourg puisque l’offre d’appartements et de maisons est structurellement inférieure à la demande sur la majorité de ces secteurs. Par exemple, dans les meilleurs secteurs du Neudorf et de Schiltigheim voire même dans les rues les plus prisées de Cronenbourg, la tension sur les prix s'est accentuée en 2020 avec de plus en plus d’acquéreurs en recherche dans nos fichiers et une offre tarie.

Après trois mois en 2021, la nouvelle année semble s'inscrire dans la lignée de 2020 en ce qui concerne le marché de l’ancien à Strasbourg. Et comment cela pourrait-il s'inverser alors que le déséquilibre structurel entre offre et demande de logements est béant et que les taux d'intérêt bancaires devraient rester attractifs pour longtemps ? Rendez-vous l'année prochaine pour notre baromètre annuel.

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