Immobilier, inflation : profitez de l'inflation pour vendre et acheter !

L’inflation est une situation de hausse généralisée et durable des prix dans l'économie. La spirale inflationniste peut devenir problématique lorsqu'elle se diffuse à toute l'économie, de façon forte et prolongée, car elle induit une baisse du pouvoir d’achat, pour les ménages et les entreprises, par la dépréciation de la monnaie. S'il y a une forte inflation dans l'économie, les acteurs ne peuvent plus acheter autant de biens et de services qu'auparavant, avec la même somme d’argent. Dans l'immobilier, un secteur dans lequel les prix sont régulièrement analysés à la loupe, la hausse des prix est un fait établi depuis de longues décennies, avec ses avantages et ses inconvénients. Mais en 2022, la donne change un tantinet : l'inflation devient significative et s'étend à tous les pans de l'économie française, comme en témoignent les prévisions de l'Insee, pour 2022, d'une inflation dépassant les 5 %. Du jamais-vu depuis les années 1980 ! L'inflation touche désormais les denrées alimentaires, les prix du carburant, en passant par les matériaux de construction. Dans ce contexte inflationniste, est-ce un risque ou une opportunité que d'investir dans l'immobilier ? Notre point de vue.

Des prix qui grimpent fortement et durablement sont un risque pour le pouvoir d'achat. L'immobilier ne déroge pas à cette règle, car si les prix des maisons et des appartements augmentent fortement, votre budget actuel, en 2022, vaudra moins que celui dont vous disposiez en 2021, et ne vous permettra pas d'acheter la même superficie, par exemple. Comment réagir face à cette situation, en tant qu'épargnant ou investisseur, en sachant qu'il vous sera difficile d'augmenter vos revenus autant que l'inflation, avec une croissance du PIB atone, en 2022, et que placer vos deniers en bourse, en espérant des gains, n'est pas toujours sécurisant.

Une alternative subsiste : l'investissement immobilier locatif. Avant d'évoquer le cas particulier d'une inflation importante dans l'économie, raisonnons toutes choses égales par ailleurs. L'immobilier locatif, surtout s'il est à crédit, dispose de plusieurs avantages comparatifs sur les autres classes d'actifs, telles que les actions, pour développer un patrimoine ou générer des revenus. A commencer par l'effet-levier du crédit. Le raisonnement consiste, en effet, à comparer le coût du crédit immobilier à la rentabilité brute de l'investissement locatif, donc du loyer perçu. D'un côté, malgré une brusque augmentation des taux d'intérêt depuis la fin de l'année 2021, le coût du crédit immobilier reste faible en ce début d'été 2022, sous 2 % sur 15 à 20 ans. D'un autre côté, les valeurs locatives dans les grandes villes n'ont cessé d'augmenter depuis plusieurs années (parfois moins vite, toutefois, que les prix de vente, ce qui a pu éroder les rentabilités locatives), en raison d'un déficit structurel de logements dans les grandes villes, du développement des plates-formes de location saisonnière et d'une démographie dynamique, et sont supérieures au coût du crédit. Votre locataire vous rembourse dont les intérêts de votre crédit immobilier et même une portion de votre capital, avant impôts. A Strasbourg, par exemple, en empruntant à 1,50 % sur 15 ans et en bénéficiant d'une rentabilité locative de l'ordre de 3 à 4 % bruts, l'investisseur est gagnant.

Mais en période d'inflation forte, certains mécanismes surchauffent et renforcent l'intérêt d'un investissement locatif. C'est le cas, par exemple, de l'indice de référence des loyers qui régit l'augmentation de vos loyers, durant un bail de location et entre deux locataires. Car si l'inflation gagne l'économie globale, cet indice va mécaniquement augmenter... et vos loyers également ! Or un investisseur doit rembourser une échéance de prêt qui, elle, demeure inchangée, d'où un effort financier qui se réduit d'année en année, sous l'effet de l'inflation. C'est le premier effet Kiss Cool. De plus, si on considère qu'une même somme d'argent vaudra moins demain qu'aujourd'hui, en raison d'une inflation forte et durable, un investisseur immobilier est doublement gagnant : d'abord parce que ses loyers perçus augmentent, sous l'effet de l'inflation, comme nous venons de le démontrer, mais également parce que son effort financier, pour couvrir son échéance de prêt, est aujourd'hui plus élevé qu'il ne le sera demain, l'échéance de prêt immobilier étant fixe. Second effet Kiss Cool.

Si l'inflation peut aussi générer des problématiques pour l'investisseur immobilier, par exemples des coûts d'entretien du logement plus onéreux ou des impayés de loyers, de nombreux économistes ont prouvé que l'inflation globale, dans une économie, est un facteur d'augmentation des prix de l'immobilier. On le saisit d'autant mieux à l'heure actuelle où les coûts de construction, dans le neuf, ont grimpé en flèche, sous l'effet des normes environnementales qui renchérissent les coûts du m² et des goulets d'étranglement dans le bâtiment. Surtout en temps inflationniste, l'immobilier offre une protection à l'investisseur que n'offre aucun autre actif, soit pour maintenir son niveau de revenus, soit pour faire fructifier son capital. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les investisseurs immobiliers se pressent pour vendre et acheter, en temps d'inflation : les vendeurs profitent de la hausse des prix pour vendre à bon compte et les acquéreurs anticipent une augmentation future des prix et préfèrent acheter rapidement plutôt que d'attendre une hausse des prix anticipée.