Vendre un logement actuellement loué : mode d'emploi

Vous avez acheté il y a quelques années un appartement destiné à être mis en location et souhaitez désormais le vendre en vue d'un nouveau projet. Or votre appartement est actuellement loué et votre locataire n'a pas l'intention de résilier son bail. Quelles sont alors vos possibilités pour vendre et quelles sont les obligations du bailleur et celles du locataire ? Mode d'emploi.

Vendre un appartement loué, c'est possible

Pour vendre un appartement en présence d'un bail d'habitation, un propriétaire n'a pas d'obligation particulière à respecter vis-à-vis de son locataire (comme par exemple de donner un congé pour vendre) ni aucun devoir de l'en informer préalablement à la vente, le locataire continuant de payer son loyer au nouveau propriétaire.

Vendre un bien loué est donc peu contraignant, hormis l'éventuelle décote du prix qu'il peut subir en fonction du type de biens (un studio loué se vendra a priori dans de meilleures conditions qu'un appartement familial loué), le temps restant au bail, le montant du loyer ou encore l’âge du locataire.

Une exception existe quand le propriétaire d'un appartement détient en fait tout l'immeuble et qu'il décide de créer une copropriété pour vendre chaque appartement séparément : alors, la première transaction réalisée après la mise en copropriété donne un droit de préemption au profit du locataire.

Du côté du locataire, la principale obligation à respecter concerne le droit de visite au propriétaire ou à son mandataire dans une limite de deux heures maximum par jour hors dimanche, en sa présence ou non.

Libérer un appartement de toute occupation : le congé pour vendre

Dans le cadre d'un bail d'habitation, le propriétaire peut décider de vendre son logement vide. Il doit alors faire part à son locataire de son intention de vendre au moins six mois avant le terme du bail (en cas de location non meublée) ou au moins trois mois avant le terme du bail (en cas de location meublée) et, pour ce faire, doit transmettre au locataire un congé pour vendre (dont le contenu est réglementé par la loi), soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par voie d'huissier.

Le locataire a alors deux mois pour donner sa réponse au vendeur : il peut accepter l'offre au prix, la refuser ou entrer dans une négociation, en sachant qu'il ne sera plus prioritaire s'il entend négocier le prix et les conditions de la vente. Si le propriétaire trouve de son côté un acquéreur à un prix moins élevé, il doit en informer le locataire qui aura à nouveau en priorité un délai d'un mois pour accepter ou refuser cette nouvelle offre.

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