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Lors d'une transaction immobilière tout particulièrement, une donnée fondamentale doit être indiquée dans l'avant-contrat par le vendeur à l'acquéreur : la superficie du bien immobilier à vendre. On parlera souvent de la "Loi Carrez" en ce qui concerne le mesurage de la superficie d'un bien immobilier, mais d'autres types de mesurages existent également. Comment s'y retrouver parmi la kyrielle de diagnostics obligatoires pour vendre ou louer un appartement ou une maison ? Et qui doit réaliser ce mesurage ? Explications.


Surface habitable, surface de plancher, surface privative ou surface Carrez ?

Il existe de nombreuses méthodes de mesurage de la superficie d'un logement, chacune prenant en compte ou excluant certains éléments :

a) La surface habitable d'un logement, d'après l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, est la surface construite (surface de plancher) après déduction des murs, des cloisons, des marches et cages d'escaliers, des gaines et encore des embrasures de portes et de fenêtres, le tout au-delà d'une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ;

b) La surface de plancher est une notion utilisée surtout dans le cadre d'un permis de construire ou d'une autorisation d'urbanisme. Elle correspond aux surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert et se calcule à partir du nu intérieur des façades, déduction faite de certaines surfaces telles les murs entourant les embrasures des portes et menuiseries extérieures, des vides et des trémies lorsqu'un escalier ou un ascenseur sont installés, etc. ;

c) La surface privative ou surface "Carrez" est, d'après la loi du 18 décembre 1996, la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres, et les parties des locaux à la hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.

La surface "Carrez" ne s'applique qu'aux lots de copropriété, par exemple un appartement dans un immeuble collectif en copropriété, et ne prend pas en compte de nombreuses annexes telles que les caves, les garages, les emplacements de parking, les greniers ou les mansardes non aménageables.


Qui doit réaliser le diagnostic de mesurage "Loi Carrez" ?

Lors d'une transaction immobilière, un diagnostic attestant de la surface "Carrez" du logement devra être annexé à l'avant-contrat. Si le vendeur est tout à fait en mesure de réaliser le mesurage, il est très rare qu'il en soit ainsi en raison de la garantie de superficie qu'il doit apporter à l'acquéreur et qui ne lui laisse qu'une marge d'erreur limitée à 5% ! Par conséquent, l'intervention d'un diagnostiqueur, d'un géomètre ou d'un architecte est fortement conseillée.

Une astuce : l'attestation "Carrez" remise par le diagnostiqueur est illimitée dans le temps dès lors qu'aucuns travaux qui modifient sa contenance n'ont été effectués dans le logement.

Les diagnostics obligatoires pour vendre ou louer un bien immobilier sont une de nos préoccupations pour sécuriser votre transaction. Besoin d'un conseil ? Contactez nos conseillers qui sauront répondre à toutes vos questions !